ひろせ日記

売主が登記に協力してくれない(＞_＜)

こんばんは。 【アメブロからお越しの方。冒頭が同じですいません】

さて、今朝の四国新聞「高松法務局 くらしのQ&A」 今日の記事は、司法書士としては、大変面白い。 「不動産登記」という制度の一番大切な部分ではないでしょうか。

今日のお題は「売り主が名義変更の登記に応じない」ということでした。

簡単にまとめると、、、

Q. マイホームを建てるために土地を購入したが、売主とトラブルがあり、登記を私の名義にする手続きに売主が協力してくれません。私一人で登記の手続きはできないでしょうか? A. 売主が協力してくれない場合には、売主を相手取り所有権移転登記手続きを請求する訴訟を起こして、買主の主張を認める判決が確定すれば、買主が単独で登記の申請をすることができます。

通常、不動産を購入した時は、買主と売主が協力して、不動産の登記名義を売主から買主に変更します。これを「所有権移転登記」と呼んでいます。 今回のケースでは、売主が登記手続きに協力してくれないから、裁判を起こして勝訴判決をもらって登記しよう。ということでした。

これは大変。

回答の後半部分に書かれていますが、 「不動産を購入して所有権移転登記がされていない間に、別の人にその不動産が売り渡されて所有権移転登記がされると、先に購入した人の名義にすることが難しくなります」 売主さんが、不動産を二重に売っちゃった!って事ですね。

その場合優先されるのは「先にお金を払って不動産を買った人」ではなく「先に不動産の登記名義を取得した人」なんです。

【民法177条】 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

ちょっと専門的ですが、「登記の対抗力」といいます。簡単に言えば、早く登記したもん勝ち。でも、実際の不動産取引では、今日の記事のようなケースは、本当に稀です。

なぜか。 このようなトラブルにならないために、司法書士がいるからです。

一般に行われている不動産の売買では、買主が売主にお金を払ったときに、不動産の所有権が売主から買主に移転します。実際に売主から買主へと所有権が移転したのに登記名義が変更されていないと、先ほどの事例のように、売主が他の人に2重売買してしまうリスクが発生します。反対に、先に登記をしたのに、買主がお金を払ってくれないと、売主は困ります。

こうならないように、不動産取引の場では、司法書士が、売主から買主に登記名義を変更できる書類がそろっていることを確認してから、売買代金の授受を行うようになっています。そして、売買代金の授受を確認してから登記の申請を行います。

現状では、取引場所から、法務局へ登記申請に行くまでのタイムラグがあります。つまり、売買代金の授受があってから、登記申請までのタイムラグです。

司法書士として心がけるのは、取引の現場から登記申請までの時間を以下に短くするか。 取引を安全に行うために、様々な工夫がなされています。

その一つが、登記のオンライン申請。

当事務所では、ほとんどの登記申請をオンライン申請で行っています。今はまだ、オンサイン申請には課題も多いですが、どんどん改善されていっています。

取引場所から、iPadで登記申請する。そんな時代が、もうすぐそこまで来ています。 しっかりした法律知識と、最先端のハードウェア、ソフトウェアを積極的に取り入れていきたいものです。